Een bedrijfspand kopen als zzp’er: deze fiscale voordelen zijn interessant
Voor veel zzp’ers is huren de standaard: een flexplek, een kamer bij een bedrijfsverzamelgebouw of een aparte ruimte aan huis. Maar naarmate je bedrijf groeit of je plannen serieuzer worden, komt onvermijdelijk de vraag op tafel: is het kopen van een eigen bedrijfspand financieel aantrekkelijk?
Die vraag is niet alleen strategisch, maar ook fiscaal relevant. Want bij zakelijk een pand kopen zijn er meerdere regelingen die direct invloed hebben op je belastingpositie. Denk aan afschrijving, renteaftrek, investeringsvoordelen en btw-teruggave. In dit artikel leg ik je uit hoe die fiscale voordelen werken, en waar je als zzp’er op moet letten.
1. Jaarlijkse afschrijving: minder winst, minder belasting
Wie een bedrijfspand koopt dat zakelijk gebruikt wordt, mag jaarlijks een deel van de waarde als kosten opvoeren. Die afschrijving verlaagt je fiscale winst, en dus ook het bedrag waarover je belasting betaalt. Je mag afschrijven tot de zogenoemde bodemwaarde, die afhankelijk is van het gebruik van het pand.
Bij zelfgebruik is dat 50% van de WOZ-waarde. Wordt het pand verhuurd, dan mag je tot 100% van die waarde afschrijven. Hoeveel voordeel dat oplevert, hangt af van de verhouding tussen de aankoopprijs en de WOZ-waarde. Als het verschil groot is, kan dit oplopen tot duizenden euro’s per jaar.
2. Renteaftrek op de zakelijke hypotheek
De meeste ondernemers financieren een pand niet uit eigen middelen. In plaats daarvan wordt er een zakelijke hypotheek afgesloten. De rente die je hierover betaalt, is aftrekbaar als zakelijke kosten, zolang het pand ook daadwerkelijk zakelijk wordt gebruikt.
Gebruik je het pand deels privé, bijvoorbeeld voor woonruimte of een atelier, dan moet je het zakelijke en privégebruik splitsen. De Belastingdienst kijkt daarbij naar het daadwerkelijke gebruik en niet alleen naar hoe je het zelf labelt. Volledig zakelijk gebruik betekent volledige aftrek.
Aankoopkosten en belastingdruk
Bij de aankoop van een bedrijfspand komen allerlei bijkomende kosten kijken: notariskosten, advieskosten, taxaties en financieringskosten. Deze zijn in de meeste gevallen gewoon aftrekbaar. De overdrachtsbelasting vormt hierop een uitzondering. Die mag je niet aftrekken, maar wordt wél bij de boekwaarde van het bedrijfspand opgeteld, wat later alsnog fiscaal voordeel kan opleveren via de afschrijving.
“Een eigen bedrijfspand is niet alleen een investering in stenen, maar ook in je fiscale positie en je toekomst als ondernemer.”
In de praktijk zie je dat ondernemers deze bijkomende kosten vaak onderschatten. Toch kunnen ze, vooral in het eerste jaar, een aanzienlijk verschil maken in je fiscale resultaat.
Btw-teruggave bij belaste levering
In sommige gevallen wordt bij de verkoop van een bedrijfspand btw gerekend. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij nieuwbouw of wanneer de verkoper kiest voor een btw-belaste levering. Als je zelf ook btw-plichtig bent, mag je de betaalde btw terugvorderen bij de Belastingdienst.
Die teruggave kan oplopen tot tienduizenden euro’s, afhankelijk van de koopsom. Er zit wel een voorwaarde aan vast: je moet het bedrijfspand volledig zakelijk blijven gebruiken, en dat tien jaar lang. Ga je tussentijds toch deels privé gebruiken of vrijgestelde diensten leveren? Dan moet je een deel van de teruggevorderde btw terugbetalen via de herzieningsregeling.
Investeren in het pand: extra aftrekposten
De aankoop van het pand zelf valt niet onder de investeringsaftrek, maar verbouwingen, installaties of losstaande voorzieningen kunnen daar wel voor in aanmerking komen. Denk aan een klimaatinstallatie, een beveiligingssysteem of een aparte toiletruimte.
Als deze voorzieningen zelfstandig functioneren en binnen het juiste investeringsbedrag vallen, kun je gebruikmaken van de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Daarmee creëer je een extra aftrekpost bovenop de normale afschrijving en kosten, wat het belastingvoordeel verder vergroot.
Via een BV kopen: wanneer is dat slim?
Niet elke ondernemer koopt het pand op persoonlijke titel. In sommige gevallen is het aantrekkelijk om het vastgoed via een eigen BV aan te schaffen. Jij huurt dan als zelfstandig ondernemer het pand van je BV. Deze constructie biedt meer flexibiliteit in kosten en inkomsten, en zorgt bovendien voor een betere scheiding tussen privévermogen en zakelijk bezit.
De huur die je betaalt is voor jou aftrekbaar, terwijl je BV zelf ook mag afschrijven op het pand en kosten in mindering mag brengen. Het is een strategie die vooral interessant wordt bij groei, of wanneer je meerdere inkomstenstromen hebt. Wel vraagt dit om goede begeleiding, omdat de fiscale en juridische regels rondom zo’n structuur complexer zijn.
Wat is nu verstandig om te doen?
De keuze om een bedrijfspand te kopen (of huren) is nooit alleen financieel. Maar fiscaal gezien zijn er duidelijke voordelen die je mee moet nemen in je overweging. Denk niet alleen aan de initiële kosten, maar vooral aan het langetermijneffect op je belastingdruk en vermogensopbouw.
Laat je goed adviseren over het gebruik, de financiering en de fiscale constructie. Kijk niet alleen naar het eerste jaar, maar naar een periode van vijf tot tien jaar. Een bedrijfspand is geen snelle investering, maar een strategische stap in de groei van je onderneming.
Veel gestelde vragen over een bedrijfspand kopen als zzp’er
1. Mag ik een bedrijfspand volledig zakelijk afschrijven als zzp’er?
Ja, zolang je het pand volledig zakelijk gebruikt. Bij gemengd gebruik (privé/zakelijk) moet je het deel voor privégebruik uitsluiten van de afschrijving.
2. Kan ik de btw over de aankoop van een bedrijfspand terugvragen?
Dat kan als de levering btw-belast is én je zelf btw-plichtig bent. Je moet het pand dan wel tien jaar lang volledig zakelijk blijven gebruiken.
3. Wat is het verschil tussen een pand kopen privé of via mijn BV?
Koop je privé, dan komt het pand in box 1 of box 3. Via een BV scheid je zakelijk en privévermogen, maar er gelden andere fiscale regels. Laat dit goed doorrekenen.
4. Welke bijkomende kosten zijn aftrekbaar?
Notaris-, advies- en financieringskosten zijn meestal aftrekbaar. Overdrachtsbelasting niet, maar die tel je op bij de boekwaarde en schrijf je later af.
5. Komt de aankoop in aanmerking voor de investeringsaftrek?
Het pand zelf niet, maar losse voorzieningen of verbouwingen vaak wel – zoals klimaatinstallaties of beveiligingssystemen.
6. Wat als ik het pand later (deels) privé ga gebruiken of verhuur?
Dan kan een deel van eerder teruggevraagde btw terugbetaald moeten worden (herzieningsregeling) en kan de afschrijving wijzigen.
